刘光宇：谁制造了北京豪宅成交暴涨的骗局？
亚豪机构统计数据显示，2015年第一季度，北京单价超过10万元/平方米的豪宅成交114套，与往年同期北京豪宅市场30套的成交量相比，激增2.8倍。
2.8倍?果断震惊了!当第一眼看到这个数字时，起初安家刘光宇是拒绝相信的，当经过几次duang duang duang 的敲打之后，后来我发现我错了，一下子被某楼盘吸引了。
还原顶豪成交暴涨背后真相
单价超10万顶级豪宅销量114套，与往年销量30套激增2.8倍，这数学果然算得好，但房地产市场绝对不是数学。如果说数据统计是冷冰冰、客观的，那么安家有责任也有热心和态度，必须告诉你数据背后隐藏的秘密。
当顶豪成交量暴增的新闻被众开发商得知后，我们的朋友圈被刷屏了，不知道他们内心底气如何，转发语是充满了难见的信心，似乎这一消息成了开发商扳活市场打消市场萧条传闻的最后一张王牌，更有甚者，一些开发商再次打出涨价口号，不过多数开发商在正规的论坛发言中还是相对理性的，第一目标是去库存，至于涨价也顶多是嘴上说说而已。
因为他们深知自己的项目卖了多少套。聪明人一定不会刻意否认或回避市场大环境的变化，媒体人更不是瞎子，有时候也会睁只眼闭只眼装半瞎，但千万别当成真瞎。
单价超过10万元/平方米豪宅成交量暴涨的背后，实际上是盘古大观的集中销售。“剔除盘古大观公寓豪宅的成交量，实际上今年与去年的市场成交量变化量并不是特别大。”某熟悉豪宅市场人士透露，但总体来看，今年豪宅供应量非常大，预计将带来成交额的上涨。
回顾2015年年初，安家刘光宇通过北京市住建委房地产交易网站的数据发现，1月30日，盘古大观出现大量网签记录。1月30日当天，盘古大观网签123套，成交金额85.79亿元。
其中，96套精装公寓，成交面积63291.99平方米，均价为107705元/平方米，金额为68.17亿。另外，还有18套底商面积共计16277.23平方米，价格清一色为69088元/平方米，成交金额为11.25亿元。
作为豪宅项目，盘古公寓一直销售缓慢，而像日前出现的一天网签上百套的事情从未出现过。从目前北京豪宅市场的成交来看，也远未到如此大金额成交的热度。从成交迹象来看，这批房产被业内解读为，很可能是出现了整体转手。
因此，这一定不是盘古大观项目热销，而是出现了项目集体转手或资本运作。那么回到前文，一季度从数据来看，北京单价超过10万元/平方米的豪宅成交114套，而单单盘古大观一个项目一天就“火爆”成交123套，当然这其中只有一部分单价超过10万，论均价超10万的占到销售总套数的78%，那么也就是说全北京销售的114套大多由盘古大观一个项目所贡献。
说到这里，我想说，数据虽然不会骗人，但做数据的人可能会误导读者，在发布成交激增数据后，并没有点明事实真相。而数据背后并不是所有项目都卖得好，其他项目均被一个“销售大鳄”给平均了。而这样的数据对市场的分析究竟有多大意义?只能说它影响了开发商们的信心，却误导了大家对市场的判断。
以另一个成交均价排名第一的项目为例，安家传媒集团董事长、安家杂志总编辑刘文斌称，“幸亏该项目排第一，否则就很危险，此前由于限高政策许多项目都是迟迟拿不到预售证，多是几年蓄客的积累，当然只有排第一还不够，还得卖得好。而且不是别的项目都能当得起第一。”也就是说，项目去化情况如何，不能只看表面。
北京豪宅价值有待重新审视
了解了个别项目所谓的“热销”，就不难理解所谓暴涨就是个噱头的意思了。所以千万别被暴涨假象蒙蔽，包括购房者和开发商，否则卖房耽误了促销良机，而购房者后悔也来不及。
勇于客观承认市场的冷，才能让人感觉到您内心的热，您说的话可信度能提高一倍。也就是说，如果你明知市场不好却要矢口否认，你的立场我理解，但是无论你说什么可信度可能会大打折扣，基本上也很难达到项目推广的目的。
首先承认事实，然后在此基础上修炼内功，做出差异特色，只有这样，才能做出真正意义上的好产品，赢得市场认可。如果只是瞎忽悠，那一定没人信了，因为人傻钱多的时代过去了。
随着拿地楼面价的不断抬升，加上建安成本等各种成本增加，一些高端产品如果成交价不上10万/平米，那么就只有亏本的份儿了。
所以说，许多所谓“豪宅”是真的“被豪宅”了，并不是产品或配套以及生活方式使其达到了一定境界，而是高价把其逼向了“高端”。对于这样的产品，7万元单价很明显已经偏离住宅合理值，对于自住尚且不说，因为产品有价，爱好无价。举个例子，二环与四环的房子车程也就相差10几分钟，但是单价要差好几万，如果你更向往坐享皇城所拥有的那种尊贵，那么再高价也值。但是如果单从投资价值角度考虑，可能现如今单价超7万的豪宅已经逐渐丧失投资价值。无论是从房价收入比还是住宅租售比，都已经不具备投资价值。因为这个价格，在其他任何国家或区域都能购买更高品质的豪宅。
因此，北京现有豪宅价值需要重新审视，还原其本来面目。
自去年年末，泛海国际、保利海德公园、万柳书院等众多顶豪项目相继入市。据统计，2015年至少有20余个顶豪项目入市，其中纯新盘项目有融创观澜嘉苑、龙湖西宸原著、泰禾西局项目、懋源夏家胡同项目、北河沿七十七号、佳兆业广场、中央公园广场、远洋地产刘娘府地块、保利首开东坝项目、恒大项目等。按照一个楼盘200套房源的保守数量计算，仅这批顶豪项目就有4000套以上的房源供应量。
观察不难发现，这些项目中，绝大多数都是地王项目，拿地成本催生的高房价，可以想见。对这些项目来说，如何在房多客少的豪宅市场实现高去化，是必须面对的课题。
但任何事情都不是绝对的，不可能照顾到每一个项目，因为每一个项目有每一个项目自身的特点和优势，我只能从宏观角度去寻找普遍规律，从而引导整个行业健康发展。
谁能在这场“速度与激情”的顶级豪宅争夺战中笑到最后我们很期待，反正大多都得死。希望一瞥谁能绽放最完美的亮相，也欢迎拍砖。